Zmiany w prawie budowlanym w 2025 r. z jednej strony nie są spektakularne, z drugiej zaś stanowią podwalinę dla roku 2026, kiedy to już szykuje się nowelizacja przepisów bardzo istotna. Nowe przepisy, na nowych zasadach mają na celu przede wszystkim uporządkowanie planów zagospodarowania przestrzennego i związanych z tym warunków uzyskania pozwolenia na budowę, określenie norm dotyczących ochrony środowiska, zrównoważonego rozwoju i efektywności energetycznej, w tym korzystanie z OZE, dalszą digitalizację procesów budowlanych i wprowadzenie zaostrzeń w zakresie bezpieczeństwa. Planując budowę warto na bieżąco śledzić komunikaty w lokalnych urzędach.
Z tego wpisu dowiesz się jakie są:
Budowa domu to proces wymagający starannego planowania na każdym etapie. Obejmuje nie tylko wybór projektu i technologii, ale także selekcję odpowiednich materiałów, współpracę z wykonawcami oraz dopełnienie wszelkich formalności. Każda decyzja wpływa na trwałość, funkcjonalność oraz finalne koszty inwestycji.
W kolejnym cyklu tematycznym, Budowa domu, znajdą się praktyczne wskazówki dotyczące całego procesu – od fundamentów, przez konstrukcję dachu, aż po prace wykończeniowe. Omawiamy kluczowe aspekty wyboru materiałów, sposoby optymalizacji budżetu oraz potencjalne wyzwania, na które warto się przygotować. Dzięki sprawdzonym rozwiązaniom realizacja inwestycji może przebiegać sprawnie i bez niepotrzebnych komplikacji.
W tym artykule przedstawiamy najważniejsze zmiany w prawie budowlanym 2025, które weszły w życie w tym roku i mają wpływ na budowanie domów, remonty i inne prace budowlane.
Oficjalnie Ustawa – Prawo budowlane jest aktem prawnym regulującym kwestie związane z projektowaniem, budową, użytkowaniem oraz rozbiórką obiektów budowlanych. W bardziej potocznym ujęciu prawo budowlane to zbiór przepisów dotyczących zasad planowania przestrzennego, zagospodarowania terenu, warunków zabudowy, procedur uzyskania pozwolenia na budowę, zgłoszenia budowy, wymagań technicznych w zakresie projektowania i budowy obiektów budowlanych, bezpieczeństwa, ochrony środowiska, efektywności energetycznej.
Nad przestrzeganiem prawa budowlanego czuwają organy nadzoru budowlanego, które regulują też kwestie odpowiedzialności cywilnej i karnej za naruszenie przepisów.
Polskie prawo budowlane nie pozwala się nudzić. Obfituje w nowe przepisy i regulacje. Niektóre mają na celu uproszczenie, inne wprowadzają zupełnie nowe definicje i wymagania.
Chodzi o zakwalifikowanie obiektów budowlanych odpowiednio jako budowle i budynki, a w konsekwencji objęcie ich właściwą stawką podatkową w opłatach lokalnych. Obecnie budynek to obiekt trwale powiązany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, mający fundamenty i dach. Budowla natomiast to każdy obiekt budowlany, który nie jest budynkiem ani elementem małej architektury.
Te określenia nie są precyzyjne i często są różnie interpretowane przez organy nadzoru. Zmiany w prawie budowlanym w 2025 r. mają wprowadzić nowe definicje budynku i pomóc w ujednoliceniu.
Zgodnie z nowelizacją, garaże stanowiące część budynku mieszkalnego objęte będą niższą stawką podatku od nieruchomości. Garaże wolnostojące w dalszym ciągu podlegać będą obowiązującej lokalnie stawce mieszkalnej.
Choć zmiany w tym zakresie planowane są na rok 2026, już teraz trwają przygotowania do tej dużej nowelizacji. Plan ogólny ma być nadrzędnym aktem prawa miejscowego na terenie danej gminy, zastępującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ma też być aktem obligatoryjnym dla wydawania warunków zabudowy.
Uchwalenie planów ogólnych będzie stosunkowo proste na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale wiele obszarów w Polsce MPZP nie ma, wówczas ze względu na problemy organizacyjne i finansowe kwestie planów ogólnych mogą być trudne do zrealizowania i z pewnością potrwają dłużej. Istnieje ryzyko, że wiele gmin nie zdąży w wyznaczonym terminie i do końca 2025 r. planów ogólnych nie uchwali.
To problem, bo po pierwsze – bez planów ogólnych nie będzie możliwe wydanie warunków zabudowy i uzyskanie pozwolenia na budowę domu. Rozpoczęcie budowy będzie możliwe tylko przy uregulowanej kwestii zagospodarowania.
Po drugie, bez planów ogólnych, a co za tym idzie warunków zabudowy, niemożliwe będzie sprawdzenie, czy dana działka rzeczywiście jest przeznaczona na cele budowlane – co przed zakupem jest przecież kluczowe.
Jak już wspomniano, warunki zabudowy nie będą mogły zostać wydane bez uchwalonych przez gminy planów ogólnych. 2025 r. jest więc czasem wzmożonych działań w tym kierunku – właściciele działek przeznaczonych pod zabudowę deweloperską czy inwestycyjnych masowo składają wnioski o wydanie warunków zabudowy w lokalnych urzędach. Wąskie gardło może znacząco wydłużyć terminy oczekiwania na decyzje.
Obecnie warunki zabudowy wydawane są bezterminowo. Na nowych zasadach ważne będą 5 lat. Planowana jest też bardziej restrykcyjna kontrola nad rodzajem inwestycji planowanych w określonych lokalizacjach, nad jakością zabudowy i spójności z istniejącą infrastrukturą.
Proces przekształcania gruntów rolnych na budowlane stanie się bardziej skomplikowany i kosztowny. Dotyczy to zwłaszcza gruntów klas I-III poza granicami miast. Dzięki uproszczonym zasadom dotąd taka działka mogła w przyspieszonym trybie zostać zakwalifikowana jako budowlana. Teraz ustawodawca to utrudni. Dla wielu inwestorów indywidualnych po 2025 r. może to oznaczać utrudnione czy wręcz niemożliwe postawienie nieruchomości ze względu na czas i koszty. Pomocny może być radca prawny, który doradzi najlepsze opcje.
Choć dla większości inwestycji niekomercyjnych i o powierzchni zabudowy poniżej 500 m2 dopiero od 2027 roku i w kolejnych latach wdrażane będą wymagania dotyczące obowiązku montażu instalacji fotowoltaicznej i certyfikacji energetycznej, w tym w zakresie emisyjności, to już teraz projektanci i inwestorzy powinni pochylić się pod tym kątem nad rozwiązaniami, które planują uwzględnić w projektach.
Postępuje eliminacja źródeł ciepła na paliwa stałe, rośnie natomiast rynek pomp ciepła. Pomimo iż nie ma jeszcze prawnego obowiązku, w budynkach mieszkalnych, w tym na dachach małych domów, masowo instaluje się panele fotowoltaiczne. W przepisach planowany jest obowiązek wyposażenia nieruchomości w stację ładowania samochodów elektrycznych.
W projektach budynków komercyjnych – a niebawem również mieszkalnych – już teraz projektanci mają obowiązek wykazania śladu węglowego wbudowanego. Jest to też warunkiem w publicznych przetargach.
Projekt ustawy określa zadania służące obronie cywilnej i odpowiedzialne za nie osoby oraz instytucje, systemy wykrywania zagrożeń oraz uwarunkowania dotyczące przygotowań planistycznych i administracji publicznej do realizacji tych zadań w czasie stanu wojennego i wojny. Jednym z punktów jest obowiązek budowy schronów w podziemnych kondygnacjach budynków, obejmujący również budownictwo mieszkaniowe.
2025 r. sam w sobie nie niesie wielu zmian, ale jest czasem przygotowań do nowelizacji przepisów w roku następnym. Sprawy związane z planowaniem budowy często długo trwają, dlatego przed podjęciem decyzji o postawieniu nieruchomości trzeba wybiec nieco w przód.
Na pewno warto sprawdzić, czy gmina uchwaliła plan ogólny albo przynajmniej czy teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania. Dobrze też w biurze projektowym albo w starostwie czy urzędzie gminy zasięgnąć opinii nie tylko w kwestii obowiązujących przepisów i wdrażanych zmian w danej lokalizacji, ale też dostępności gruntów i rodzaju planowanych inwestycji. Może się okazać, że w niedalekiej przyszłości obok budowy powstanie centrum handlowe albo trasa szybkiego ruchu. Ważnym aspektem jest też infrastruktura, dojazd, media, obecność przedszkola i szkoły, sklepów albo przychodni.
Kolejną kwestią wartą rozważenia jest oczywiście budżet. Ceny działek budowlanych stoją bardzo wysoko i 2025 r. nie rokuje spadku. Jeśli chodzi o materiały budowlane, to w związku z sytuacją geopolityczną i planowanymi zmianami przepisów należy liczyć się z możliwymi skokami cen – zwłaszcza na materiały kluczowe, jak beton, stal, pokrycia dachowe czy stolarka otworowa.
Niestabilne mogą też być oferty banków, co dla kredytobiorców może być ważnym czynnikiem w podejmowaniu decyzji.
Planując koszty, nie powinniśmy ograniczać się do wybudowania nieruchomości. Bardzo ważną kwestią jest jej późniejsze utrzymanie. Dobrze zaprojektowany pod względem pozyskiwania i oszczędności energii dom, choć w procesie budowlanym może być droższy, szybko zwróci część poniesionych kosztów w postaci dużo niższych rachunków.
Znalezienie rzetelnej ekipy budowlanej jest sporym wyzwaniem. Warto za poszukiwania zabrać się minimum 2-3 miesiące przed […]
Czytaj dalejJak czyścić blachodachówkę Blachodachówka na dachach polskich domów jest spotykana najczęściej. Inwestorzy doceniają jej wysoką jakość, […]
Czytaj dalejWymiana starego pokrycia dachowego – na co warto zwrócić uwagę? Wymiana starego pokrycia to nie tylko […]
Czytaj dalej
