Umowa z wykonawcą robót budowlanych – na co zwrócić uwagę, aby uniknąć problemów? | Budowa domu

Zatrudniając ekipę do budowy czy remontu domu, należy koniecznie zawrzeć z nią umowę na piśmie. Tylko dzięki niej będziemy mogli w razie ewentualnych problemów dochodzić swoich praw. Oczywiście ustna umowa o roboty budowlane jest również obowiązująca, ale jak udowodnić, co zostało dokładnie ustalone? Tak więc dla własnego spokoju zawsze podpisujmy umowę. Co powinno się w niej znaleźć?

Czym jest umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane to rodzaj umowy cywilnoprawnej, która reguluje zasady współpracy między zamawiającym (inwestorem) a wykonawcą (firmą budowlaną) w zakresie realizacji inwestycji budowlanej. Tego typu umowa jest kluczowa w procesie budowy, modernizacji lub remontu budynku.

Umowa o roboty budowlane w kodeksie cywilnym

Umowa o roboty budowlane jest regulowana przez Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 627-646 Kodeksu cywilnego umowa ta dotyczy zobowiązania wykonawcy do wykonania określonego dzieła, czyli w tym przypadku robót budowlanych (zgodnie z projektem i normami technicznymi), a zamawiającego do dokonania wymaganych czynności związanych z przygotowaniem robót, do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Podkreślmy jeszcze raz – umowa o roboty budowlane jest podstawą wszelkich wzajemnych roszczeń. Dlatego też najlepiej, aby była zawarta w formie pisemnej i spisana możliwie szczegółowo – w ten sposób zostaną zabezpieczone interesy obu stron. W umowie powinny być wyszczególnione etapy prac i ich zakres, określone przedziały czasowe i terminy zakończenie etapów. Warto również zastrzec konsekwencje niewykonania robót budowlanych, niedotrzymania terminów czy np. zniszczenia materiałów przez nieprawidłowe zamontowanie. Oczywiście w umowie muszą być zawarte wyceny robót.

Podpisując umowę o roboty budowlane, wykonawca zobowiązuje się do oddania określonego w umowie obiektu w określonym terminie, wykonanego z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Natomiast inwestor zobowiązuje się do przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu oraz odebrania obiektu i zapłaty ustalonego wynagrodzenia.

Najważniejsze elementy umowy o roboty budowlane:

• przedmiot umowy – dokładne określenie, jakie prace budowlane mają być wykonane. Może to obejmować budowę nowych obiektów, remonty, modernizacje czy prace wykończeniowe;
• termin realizacji – ustalenie terminów rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych. Ważne jest również wskazanie ewentualnych etapów realizacji;
• wynagrodzenie – określenie wysokości wynagrodzenie dla wykonawcy, sposobu jego płatności oraz warunków ewentualnych zmian w wynagrodzeniu;
• obowiązki stron – wskazanie obowiązków zarówno zamawiającego, jak i wykonawcy, w tym dostarczenie przez inwestora materiałów, uzyskanie pozwoleń, zapewnienie dostępu do terenu budowy itp.;
• odpowiedzialność – ustalenie zasad odpowiedzialności za ewentualne wady wykonanego obiektu czy innych prac oraz terminy zgłaszania reklamacji;
• zasady odbioru – procedura odbioru robót objętych umową, która może dotyczyć zarówno odbioru częściowego, jak i końcowego;
• postanowienie końcowe – ustalenia dotyczące ewentualnych sporów, zmian w umowie, a także warunków rozwiązania umowy.

W umowie o roboty budowlane warto również określić rodzaj użytych materiałów, które nie są sprecyzowane w projekcie. Ponadto dobrze zawrzeć w niej zapis o obowiązku informowania inwestora o zawarciu umów wykonawcy z podwykonawcami oraz określić prace, które wykonawca wykona osobiście, a które zleci innym specjalistom. Jest to istotne, kiedy generalny wykonawca nie rozliczył się z podwykonawcami. Jeżeli będą oni dochodzić swoich roszczeń u inwestora, ten nie będzie zobowiązany do zapłaty umówionego wynagrodzenia, bo przecież rozliczył się z generalnym wykonawcą.

Uwaga! Zdarza się, że wykonawcy nie chcą podpisywać umowy, tłumacząc, że będzie drożej. Może i będzie, ale za to mamy podstawę do dochodzenia swoich praw. Jeżeli wykonawca nadal chce pracować na czarno, to lepiej zrezygnujmy z jego usług.

Rozwiązanie od umowy o roboty budowlane

Rozwiązanie umowy o roboty budowlane może nastąpić na podstawie różnych przesłanek – zarówno ustawowych, jak i umownych. Najczęściej ten sposób zerwania umowy jest realizowany polubownie i może nastąpić w dowolnym czasie. Aby uniknąć późniejszych sporów dotyczących warunków rozwiązania umowy, wypowiedzenie umowy powinno być dokonane w formie pisemnej i zawierać uzasadnienie. Rozwiązanie umowy zazwyczaj wiąże się z koniecznością rozliczenia się stron. Wykonawca ma prawo do wynagrodzenia za wykonane prace.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Odstąpienie od umowy polega na jednostronnym rozwiązaniu umowy – i warto w umowie o roboty budowlane zawrzeć zapis o takiej możliwości. Zazwyczaj do takiej sytuacji dochodzi, jeśli wykonawca rażąco zaniedbuje swoje zobowiązania (np. zwleka w nieskończoność rozpoczęciem robót) i skutków opóźnienia nie będzie w stanie już nadrobić. Należy jednak pamiętać, że jeśli opóźnienie wynika z winy inwestora, to nie może on skutecznie odstąpić od umowy. Podstawą do odstąpienia od umowy jest również sytuacja, w której inwestor zwleka z zapłatą wynagrodzenia lub nie przekazał projektów niezbędnych do wykonania przedmiotu umowy. W takich przypadkach wykonawca może wyznaczyć dodatkowy termin do zrealizowania danego zobowiązania z zastrzeżeniem, że jeżeli nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.

Należy również pamiętać, że dopóki roboty budowlane nie zostały zakończone, inwestor może odstąpić od umowy i to bez podawania przyczyny. Ale musi zapłacić wykonawcy za wykonane już prace.

Umowa o roboty budowlane – przedawnienie

Umowa o roboty budowlane, jak każda umowa cywilnoprawna, podlega przepisom dotyczącym przedawnienie roszczeń. W Polsce terminy przedawnienie regulowane są przez Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólną zasadą roszczenia inwestora mające swoje źródło w umowie przedawniają się po upływie 10 lat (art. 118 Kodeksu cywilnego), jeżeli umowa zawarta jest między przedsiębiorcą a inwestorem, który nie prowadzi działalności budowlanej. Natomiast roszczenia wykonawcy wywodzące się z tej samej umowy przedawniają się po 3 latach, ponieważ są to roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Co ważne, gdy umowa została zawarta między przedsiębiorcami (gdy inwestorem, wykonawcą, podwykonawcą jest przedsiębiorca), obowiązuje 3-letni termin przedawnienia, ponieważ umowę zawierają przedsiębiorcy w zakresie prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Warunki i terminy

Warunki i terminy w umowie o roboty budowlane są ważne dla zapewnienia sprawnej realizacji projektu. Należy więc dokładnie określić:

• termin rozpoczęcia i zakończenia robót – termin rozpoczęcia powinien być dokładnie określony, aby strony wiedziały, kiedy prace mają się rozpocząć. To samo dotyczy zakończenia prac – należy wskazać datę, do której prace mają być zakończone. Może być ustalona jako konkretna data lub jako termin liczony od daty rozpoczęcia;
• szczegółowy harmonogram prac – powinien zawierać etapy realizacji projektu oraz terminy wykonania poszczególnych prac. Harmonogram może być podzielony na tygodnie lub miesiące;
• warunki zmiany terminów – umowa powinna określać, w jakich sytuacjach możliwe są zmiany terminów, np. w przypadku zdarzeń losowych czy problemów z dostawami materiałów. Należy ustalić, jak strony będą zgłaszać i zatwierdzać zmiany w harmonogramie;
• kary umowne – umowa powinna zawierać zapisy dotyczące kar umownych za niedotrzymanie terminów, które mogą być nałożone na wykonawcę w przypadku opóźnień w realizacji robót;
• terminy odbioru –określenie terminu, w którym nastąpi odbiór robót budowlanych oraz procedura odbioru, w tym ewentualne poprawki;
• terminy płatności – umowa powinna określać terminy płatności za wykonane prace, co może być uzależnione od postępu robót oraz osiągnięcia określonych etapów;
• okoliczności rozwiązania umowy – należy określić, w jakich przypadkach umowa może być rozwiązana przez jedną ze stron, a także terminy związane z tym procesem;
• terminy dostaw – warto uwzględnić terminy dotyczące dostaw materiałów oraz ich zgodności z wymaganiami jakościowymi;
• zgłaszanie usterek – powinny być określone terminy na zgłaszanie ewentualnych usterek i ich naprawę.

Każda umowa o roboty budowlane powinna być dostosowana do specyfiki danego projektu oraz potrzeb stron.

Zabezpieczenia i gwarancje wykonania umowy budowlanej

Zabezpieczenia i gwarancje wykonania umowy budowlanej mają na celu nie tylko zabezpieczenie interesów inwestora, ale również wykonawcy.

Zabezpieczenia wykonania umowy budowlanej:

• zadatek – jest to kwota wpłacana przez zamawiającego na początku realizacji umowy. Z powodu niewykonania robót budowlanych przez wykonawcę, zamawiający może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W przypadku niewykonania umowy z przyczyn dotyczących inwestora wykonawca może zadatek zatrzymać. Jeżeli umowa zostanie zrealizowana, zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia inwestora.
• gwarancja bankowa – jest to dokument wystawiany przez bank, który zobowiązuje się do wypłaty określonej kwoty w przypadku niewykonania umowy przez wykonawcę. Gwarancja bankowa jest często stosowana jako forma zabezpieczenia w dużych projektach budowlanych;
• ubezpieczenie wykonania umowy – wykonawca może wykupić polisę ubezpieczeniową, która zabezpiecza zamawiającego przed ryzykiem niewykonania umowy. W przypadku niewykonania umowy, zamawiający może zgłosić roszczenie do ubezpieczyciela;
• poręczenie – osoba trzecia (np. inna firma lub osoba fizyczna) może poręczyć za wykonawcę, co oznacza, że w przypadku niewykonania umowy przez wykonawcę, poręczyciel będzie odpowiedzialny za spełnienie zobowiązań;
• zabezpieczenie w formie hipotek – w niektórych przypadkach możliwe jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości, która jest przedmiotem umowy.

Gwarancja wykonania umowy budowlanej:

• gwarancja jakości – wykonawca zobowiązuje się do zachowania należytej staranności i wykonania prac zgodnie z określonym standardem jakości oraz przepisami prawa;
• rękojmia – zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, wykonawca ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne lub prawne wykonanej robót budowlanych. Czas trwania rękojmi to zazwyczaj 5 lat, jednak może być różny w zależności od umowy;
• okres gwarancyjny – w umowie budowlanej często określany jest okres gwarancyjny, w którym wykonawca zobowiązuje się do usunięcia wad, które ujawniły się po zakończeniu prac budowlanych. Czas trwania gwarancji może wynosić od kilku miesięcy do kilku lat.

Odpowiednie ustalenie zabezpieczeń i gwarancji może zapobiec wielu problemom w trakcie oraz po realizacji projektu budowlanego. Ważne jest, aby obie strony dokładnie przemyślały ich różne formy i dostosowały je do specyfiki robót.

Spory prawne a umowa na roboty budowlane

W ramach umowy o roboty budowlane mogą wystąpić różne spory prawne, które mogą wynikać z wielu czynników. Zazwyczaj dotyczą niewykonania lub nienależytego wykonania umowy – np. opóźnień w realizacji prac, wykonania robót niezgodnie z projektem lub obowiązującymi normami. Spory często wynikają również z problemów z płatnościami – np. opóźnień. Także wprowadzenie zmian w projekcie według wskazówek inwestora może prowadzić do nieporozumień, szczególnie w zakresie kosztów i terminów. Oczywiście kwestie związane z odpowiedzialnością za wady wykonanych prac i terminy zgłaszania reklamacji są częstymi powodami do sporów.

Zanim jednak skierujemy sprawę do sądu, warto konflikt rozwiązać w sposób polubowny. Jeżeli strony nie dojdą same do porozumienia, to aby osiągnąć kompromis, mogą skorzystać z pomocy mediatora lub arbitra. To znacznie szybsze i tańsze sposoby na rozwiązanie stresujących sytuacji.

Jak zweryfikować wykonawcę robót?

Zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy z firmą wykonawczą, sprawdźmy, czy działa ona w legalnie i jaki ma status prawny. Zazwyczaj jest to osoba fizyczna lub spółka cywilna, która prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Wybrany przez nas wykonawca powinien przedstawić zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej – musi być aktualne, w zasadzie nie starsze niż sprzed 3 miesięcy. Możemy również skorzystać z wyszukiwarki Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). Ponadto upewnijmy się, że wykonawca ma ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, co jest wymagane przez prawo. Dobrze również przejrzeć pinie i referencje wykonawcy, aby poznać jego doświadczenie oraz jakie projekty udało mu się zrealizować.

Podsumowanie

W związku z tym, że systemów budowania jest sporo (np. całościowa realizacja inwestycji, generalne czy też częściowe wykonawstwo) nie ma jednego obowiązującego wzoru umowy o roboty budowlane. Najbezpieczniej by było, aby przygotował ją dla nas prawnik, uwzględniając interesy i zobowiązania obu stron. Bardzo często wykonawcy mają już swoje wzory umów, ale zanim podpiszemy gotowy dokument, warto skonsultować jego treść z prawnikiem.