Od czego zacząć budowę domu? Kluczowe etapy i decyzje | Budowa domu

Według badań 80% Polaków marzy o własnym domu. Jest to pragnienie, które łączy ludzi na całym świecie, bez względu na wiek, płeć czy status społeczny. Dom nie jest jedynie budynkiem. Jest miejscem, w którym powstają wspomnienia i relacje. Daje on właścicielowi poczucie stabilności i bezpieczeństwa. Rodzinny dom to miejsce, gdzie zawsze możemy wrócić, niezależnie od tego, co się wydarzy w naszym życiu. Choć realizacja tego marzenia nie jest prostym zadaniem, wybierając odpowiedni sposób prowadzenia budowy, stanie się realnym.

Co to znaczy budowa domu w polskim prawie?

Formalności związane z budową domu w każdym roku mogą ulegać zmianom, dlatego inwestor powinien bazować na najświeższych, potwierdzonych informacjach w tym zakresie. Najważniejsze źródło wiedzy stanowią:

• ustawa prawo budowlane,
• ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Prawo budowlane to zasadnicza ustawa dla wszystkich, którzy interesują się budową domu. W szerokim zakresie reguluje czynności związane z budownictwem, projektowaniem oraz utrzymaniem i rozbieraniem budynków. Określa również zasady działania urzędów w powyższych dziedzinach.
Natomiast ustaw o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa kwestie związane z planowaniem i realizacją budów, wyborem projektu inwestycji. Określa na jakich terenach możliwe jest wybudowanie domu i jakie powinien spełniać wymogi.

Z jakich etapów składa się budowa domu?

Realizacja wymarzonego projektu domu składa się z bardzo wielu etapów budowy. Właśnie z tego powodu proces budowy domu krok po kroku jest bardzo skomplikowany i pracochłonny. Rozpoczyna go długa faza przygotowań do inwestycji.

Możemy wyróżnić następujące kolejno po sobie etapy:

• decyzja o zakupie działki
  Wybierając działkę budowlaną należy zwrócić uwagę na jej wielkość, kształt oraz uzbrojenie. Położenie działki oraz warunki gruntowe mają również bardzo duże znaczenie.
• wybór projektu domu
  Zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni jest kluczowa. Jeżeli takowego nie ma należy poprosić o warunki zabudowy w urzędzie miasta lub gminy. Powyższe dokumenty określają parametry budynku. Jego maksymalną wysokość, rodzaj dachu oraz dopuszczalny sposób wykonania elewacji. Gotowe projekty nie zawsze spełniają oczekiwania inwestora. Zdarza się, że najlepszym rozwiązaniem jest indywidualny projekt domu.
• załatwienie formalności aby uzyskać pozwolenie na budowę domu
  Kolejnym istotnym etapem jest sporządzenie mapki do celów projektowych, sporządzenie projektu architektoniczno-budowlanego, projektu zagospodarowania działki oraz adaptacja projektu budowlanego do wybranej działki. Uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów oraz wypełnienie wniosku o pozwolenie na budowę domu kończy ten trudny etap budowy wymarzonego domu.
• wybór sposobu prowadzenia budowy
  Możemy wyróżnić cztery sposoby na budowę domu: system gospodarczy, kontraktowy, z inwestorem zastępczym oraz z wykonawcą generalnym. Prace budowlane prowadzone systemem gospodarczym spoczywają na barkach inwestora. Sposób polega na samodzielnej budowie domu. W systemie kontraktowym zaś kolejne etapy budowy domu wykonuje konkretna ekipa budowlana, którą zatrudnia inwestor. Budowa domu z inwestorem zastępczym wybierana jest przez osoby, które nie mają czasu na nadzorowanie realizacji projektu domu. Powierzają wszystkie obowiązki osobie trzeciej. Najmniej zaś angażujący sposób to podpisanie umowy z wykonawcą generalnym, który prowadzi wszystkie prace budowlane według projektu i harmonogramu.
• zaplanowanie prac – harmonogram budowy domu oraz kosztorys budowlany
  Prace budowlane muszą przebiegać w odpowiedniej kolejności. Dopiero po zakończeniu prac z jednego etap budowy domu, można przejść do realizacji kolejnego. Etap rozpoczynający budowę domu to stan zero. Następuje wówczas wytyczenie lokalizacji budynku i wykopy ziemne. Budowane są fundamenty wraz z izolacją, poziome elementy kanalizacji oraz strop betonowy nad piwnicą lub podłoga na gruncie.
  Kolejne etapy budowy domu to stan surowy otwarty oraz zamknięty. W przypadku stanu surowego otwartego prace budowlane polegają na wykonaniu ścian zewnętrznych, stropów, kominów, schodów wewnętrznych, więźby dachowej, okien dachowych oraz wstępnego pokrycia dachowego wraz z orynnowaniem. Stan surowy zamknięty polega na wykonaniu stolarki okiennej oraz drzwiowej, ścianek działowych oraz końcowego pokrycia dachowego. Na zakończenie budowy możemy wyróżnić jej dwa ostatnie etapy. Pierwszy z nich to tak zwany stan deweloperski. Polega na wykonaniu ocieplenia, instalacji oraz tynków. Drugi zaś to prace wykończeniowe oraz montażowe, które doprowadzają dom do stanu „pod klucz”.
• wybranie wykonawców oraz kierownika budowy
  Żeby móc rozpocząć prace budowlane należy wybrać odpowiednie firmy, które będą w stanie zrealizować budowę domu zgodnie z wybranym projektem budowlanym. Renomowana firma wykona prace budowlane w wyznaczonym terminie oraz zapewni zakup materiałów budowlanych odpowiedniej jakości. Kierownik budowy dopilnuje aby wszystko przebiegło zgodnie z przepisami i zasadami budowlanymi.
• zakończenie budowy
  Zakończenie prac budowlanych nie oznacza, że możemy już zamieszkać w wymarzonym domu. Pozostaje jeszcze ostatni, bardzo istotny etap. Zgodnie z prawem budowlanym trzeba zgłosić zakończenie budowy. Należy złożyć wniosek do właściwego nadzoru budowlanego, załączając do niego odpowiednie dokumenty. Jest to dziennik budowy, dokumentacja odbioru przyłączy, powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna oraz kopia świadectwa energetycznego budynku. Ostatni dokument to oświadczenie kierownika budowy o zagospodarowaniu terenu oraz wybudowanego domu z projektem budowlanym i aktualnym prawem budowlanym. Jeżeli uda się uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku, należy postarać się o nadanie domu numeru porządkowego. Po zameldowaniu konieczne jest wpisanie nieruchomości do księgi wieczystej.

Ile trwają poszczególne etapy budowy domu?

Na czas trwania inwestycji ma wpływ sposób prowadzenia budowy domu. Im więcej prac zlecimy wykwalifikowanym ekipom budowlanym, tym szybciej zakończymy budowę. Ważnym elementem jest przygotowany na początku harmonogram prac, w którym zapisane będą poszczególne terminy od rozpoczęcia do zakończenia budowy.

Średni czas trwania poszczególnych etapów przedstawia się następująco:

• stan zerowy – od 2 tygodni do 1 miesiąca,
• stan surowy otwarty – od 2 tygodni do 4 miesięcy,
• stan surowy zamknięty – od 2 do 5 tygodni,
• prace wykończeniowe – od 2 do 3 miesięcy.

Jakie formalności należy spełnić przed budową domu?

Inwestor aby rozpocząć budowę domu jednorodzinnego musi przygotować szereg dokumentów. Ich rodzaj zależy od tego czy planuje budowę domu na zgłoszenie czy pozwolenie. Istotna jest również analiza planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a jeżeli działka nie jest nim objęta, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Te dokumenty zawierają wytyczne, określające jaki projekt budowy domu można zrealizować na danym terenie.

Jakie dokumenty są potrzebne przed rozpoczęciem budowy?

Jeżeli chcemy rozpocząć budowę domu musimy uzbroić się w cierpliwość. Szczególnie na początku tej długiej, wyczerpującej ale jakże satysfakcjonującej drogi. Na etapie przygotowań należy zdobyć szereg dokumentów.

Są to:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• decyzję o warunkach zabudowy (jeśli dla danej działki nie było MPZP),
• mapę zasadniczą i mapę do celów projektowych,
• oświadczeni o możliwości przyłączenia przyszłego budynku do poszczególnych sieci albo warunki przyłączenia do nich;
• opinię geotechniczną – jeśli jest konieczna np. z powodu trudnych warunków gruntowych na działce;
• cztery egzemplarze projektu budowlanego.

Ile czasu trwa uzyskanie pozwolenia na budowę?

Niestety, nie ma możliwości wybudowania domu bez odwiedzenia urzędów i załatwienia w nich formalności. Najlepiej zająć się nimi dużo wcześniej przed planowanym rozpoczęciem budowy, ponieważ urzędy mają zazwyczaj 30 dni na odpowiedź, a na uzyskanie pozwolenie na budowę domu możemy czekać nawet do 65 dni.

Jakie są różnice między pozwoleniem na budowę a zgłoszeniem budowy?

Zgłoszenie jest z założenia trybem mniej skomplikowanym od pozwolenia na budowę domu. Powinno zajmować mniej czasu ale nie zawsze tak bywa. Zgłoszenie powinno trwać 30 dni a pozwolenie maksymalnie 65 dni. Jeżeli chodzi o wymaganą dokumentację to do zgłoszenia wystarczy wniosek i w większości przypadków samodzielnie wykonany rysunek i opis. Tylko w nielicznych przypadkach potrzebny jest udział projektanta. Bez projektu budowlanego nie uda się uzyskać pozwolenia. Niezbędna będzie również mapa sytuacyjno-wysokościowa do celów projektowych. W obu przypadkach inwestycja musi być zgodna z wymaganiami miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni. Procedurę zgłoszenia kończy milcząca zgoda organu, po 30 dniach można rozpocząć budowę domu. W przypadku pozwolenia zostaje wydana decyzja o pozwoleniu na budowę domu. Rozpocząć prace budowlane po zgłoszeniu większości przypadków można bez zgłoszenia do nadzoru budowlanego. Inaczej jest jednak w przypadku budowy domu jednorodzinnego. O zamierzonym terminie rozpoczęciu budowy domu należy zawsze zawiadomić ten organ w przypadku budowy z wymaganym pozwoleniem oraz na zgłoszenie. Również w tym przypadku konieczna będzie obecność kierownika budowy, który poprowadzi dziennik budowy. Nie obędzie się również bez geodezyjnego wytyczenia obiektu w terenie oraz powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej.

O czym należy pamiętać przed budową domu?

Budowa domu to nie lada wyzwanie, w realizacji którego można popełnić wiele błędów. Mogą one mieć nieodwracalne skutki. Warto zatem zawrócić uwagę na kilka aspektów, które ułatwią podjęcie istotnych decyzji podczas budowy domu.

• Wybierając działkę budowlaną należy dokładnie sprawdzić jej stan prawny, dostęp do mediów oraz czy nie ma żadnych zakazów ograniczających możliwość wybudowania domu. Przy zakupie ziemi ważnym elementem jest ustalenie granic działki.
• Kupując projekt domu nie należy kierować się wyłącznie jego ceną. Trzeba zwrócić uwagę czy gotowy projekt domu będzie wymagał wielu adaptacji. Jeżeli tak wówczas lepiej zamówić projekt indywidualny, który spełni wszystkie oczekiwania.
• Kierownika budowy należy wybierać zwracając uwagę na jego doświadczenie oraz rzetelność. Musi być to osoba godna zaufania, która będzie wspierać inwestora na każdym etapie budowy.
• Przed wyborem wykonawcy zawsze należy zobaczyć jego wcześniejsze inwestycje i porozmawiać z innymi klientami. Szukanie dobrego fachowca zabierze dużo czasu ale przyniesie sporo korzyści.

Pamiętajmy, że wysiłek się opłaca, a nagrodą za poniesiony trud będzie nasz wymarzony nowy dom.

Ile kosztuje budowa domu w Polsce?

Przybliżony koszt budowy domu w roku 2025 wynosi od 6000 do 8000 złotych za m2 powierzchni użytkowej budynku. Tak duża rozbieżność cenowa wynika z wielu czynników, które mają wpływ na ostateczny koszt budowy domu. Pierwszym z nich jest lokalizacja inwestycji. To od niej w znacznej mierze uzależnione są koszty robocizny. Kolejnym są materiały, które zostaną wybrane do realizacji projektu domu. Ponad to spore znaczenia ma metraż, bryła budynku oraz zastosowane rozwiązania techniczne.
Jeżeli chodzi o procentowy udział w kosztach konkretnych etapów budowy, to 50% wszystkich kosztów pochłania postawienie ścian i doprowadzenie budynku do stanu surowego zamkniętego. Dokładniej rzecz biorąc 10% pochłania wykonanie etapu zerowego, a 25% zakończenie stanu surowego otwartego. Planując budżet największą kwotę należy zaplanować na wzniesienie murów a także wykonanie stropów i dachu. Ponad połowę kosztów budowy domu stanowi zakup materiałów budowlanych. To właśnie w tym miejscu można poszukać ewentualnych oszczędności, decydując się na wybór tańszych rozwiązań. Kolejnym sposobem na tańsze koszty jest wykonanie jak najwięcej prac we własnym zakresie.

W jakim systemie zacząć budować dom?

Jeżeli planujemy rozpocząć prace budowlane polegające na budowie nowego domu, należy wybrać technologię, w której powstanie. W Polsce najczęściej budowane są domy murowane. Pojawiają się również rozwiązania alternatywne. Najbardziej popularne to: metoda modułowa, budowa domów ze styropianu oraz technologia szkieletowa (domy kanadyjskie lub z bala). Nie da się jednoznacznie określić, który system jest najlepszy. Wybór metody ma wpływ na koszt i czas budowy domu oraz trwałość budynku.

Najczęściej stosowanym rozwiązaniem dla domów jednorodzinnych jest system budowy domu murowanego. Polega on na łączeniu cegieł, bloczków lub pustaków na zaprawę. Z tych materiałów można wybudować ściany jedno lub wielowarstwowe. Domy tego typu są trwałe i odporne na czynniki zewnętrzne. Jedynym minusem jest czas budowy, która może trwać od roku nawet do dwóch lat.

Kolejnym systemem jest technologia budowy domów szkieletowych, które potocznie nazywane są kanadyjczykami. Do budowy tych domów stosuje się drewno w postaci gotowych elementów, które są dostarczane na plac budowy. Ma to znaczący wpływ na przyspieszenie realizacji. Minusem tych domów jest ich niska wytrzymałość i izolacja akustyczna w porównaniu do domów murowanych.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku domów z bala. Dom drewniany ma zdecydowanie lepsze parametry termiczne i akustyczne niż kanadyjczyki. Ważne jest aby używane drewno miało odpowiednia wilgotność, co zapewni wytrzymałość na lata.

Podobną technologią do domów szkieletowych są domy modułowe. Również w tym przypadku używa się gotowych prefabrykatów, najczęściej z keramzytobetony lub betonu. Daje to możliwość realizacji budynku według indywidualnego projektu domu. Budowa w tej technologii trwa do pięciu tygodni.

Technologia budowy domów z bloków piankowych, to system, w którym budulcem jest bloczek styropianowy wypełniony betonem. Metoda ta cechuje się dużą łatwością montażu bloczków oraz wysoką izolacją termiczną. Jej atutem jest to, że nie wymaga dodatkowej izolacji. Potrzebny czas na wybudowanie domu to około trzech miesięcy.

Inwestorzy podczas wyboru systemu zwracają szczególnie uwagę na koszty budowy. Należy jednak pamiętać, że ważne są również inne czynniki, takie jak trwałość budynku oraz jego energooszczędność. Dokładna analiza rynku budowlanego pozwoli podjąć właściwą decyzję w oparciu o konkretne informacje.

Podsumowanie

Już od dawna nieruchomości są jedną z najpewniejszych form inwestycji. W dłuższej perspektywie wartości nieruchomości zyskują na swojej wartości. Zatem posiadanie domu jest formą zabezpieczenia finansowego na przyszłość dla nas, jak i naszych dzieci. Budując własny dom mamy możliwość tworzenia przestrzeni zgodnej z naszymi wymaganiami. Możemy w dowolny sposób zaaranżować każde pomieszczenie, wybrać kolory ścian, rodzaj mebli. Dzięki temu nasz dom będzie odzwierciedlał naszą osobowość, zainteresowania oraz styl życia.
W obecnych czasach często pojawiają się opinie, że nie jest to dobry czas na inwestycje. Czy jednak kiedykolwiek będzie wszystko sprzyjać podjęciu decyzji o budowie wymarzonego domu? Zawsze będzie coś, co może nas powstrzymać przed podjęciem wyzwania.
Niezależnie od okoliczności, warto jest realizować chęć posiadania własnego domu. Jest to inwestycja w przyszłość, bezpieczeństwo oraz komfort życia. Pomimo obaw zawsze warto realizować swoje marzenia
Jednocześnie należy pamiętać, o tym, żeby dokładnie przemyśleć wszystkie swoje decyzje. Będzie ich wiele. Będą pojawiać się na różnych etapach inwestycji. Realizujmy swoje marzenia z głową, a będziemy cieszyć się pięknym i funkcjonalnym domem przez lata.