Pozwolenie na budowę vs. zgłoszenie – co trzeba wiedzieć? | Budowa domu

Budowa czy remont domu, a także każda inna inwestycja budowlana to nie tylko wyzwanie logistyczne i finansowe, ale również szereg formalności, które należy spełnić, aby prace budowlane mogły przebiegać zgodnie z obowiązującymi przepisami. W Polsce przed rozpoczęciem budowy inwestorzy muszą się zmierzyć z kwestią uzyskania odpowiednich pozwoleń. Dwie główne formy legalizacji budowy to pozwolenie na budowę oraz zgłoszenie budowy.

Czym jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, która uprawnia do realizacji określonego przedsięwzięcia budowlanego. Jest ono wymagane w przypadkach, gdy planowane prace budowlane są złożone lub mają znaczący wpływ na otoczenie. W naszym kraju procedura uzyskania pozwolenie na budowę jest ściśle regulowana przez przepisy prawa budowlanego.

Czym jest zgłoszenie budowy?

Zgłoszenie budowy to uproszczona procedura legalizacji prac budowlanych, wystarczająca w przypadku mało skomplikowanych inwestycji, których obszar oddziaływania nie wpływa na otoczenie. Zamiast pełnego pozwolenia na budowę, inwestor składa zgłoszenie do odpowiedniego organu administracji budowlanej, podając podstawowe informacje o planowanej inwestycji, takie jak lokalizacja, zakres prac oraz dane techniczne. Dzięki temu proces formalny jest krótszy i mniej skomplikowany, co pozwala na szybsze rozpoczęcie budowy.

Jakich obiektów dotyczy pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę dotyczy różnych rodzajów obiektów budowlanych. W Polsce, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, pozwolenie na budowę jest wymagane w przypadku:

• budynków mieszkalnych – zarówno jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych,
• obiektów użyteczności publicznej – takich jak szkoły, szpitale, biura czy obiekty sportowe,
• budynków przemysłowych – fabryki, magazyny, warsztaty,
• obiektów infrastrukturalnych – dróg, mostów, tuneli i linii kolejowych,
• obiektów inżynieryjnych – takich jak zbiorniki wodne, elektrownie, stacje transformatorowe,
• innych budowli, które mogą wpływać na otoczenie.

Należy podkreślić, że w przypadku domów jednorodzinnych pozwolenie na budowę jest wymagane zawsze, gdy obszar oddziaływania budynku będzie wykraczał poza granice działki, na której został zaprojektowany. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę może też być konieczne, gdy działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody (np. Natura 2000) i urząd zechce sprawdzić, czy dom nie będzie nadmiernie szkodził środowisku, lub inwestor uzyskał zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Pozwolenie należy uzyskać również, jeśli budowa lub roboty budowlane będą wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Uwaga! Zawsze sprawdzajmy aktualne przepisy prawa budowalnego oraz lokalne regulacje.

Dla jakich obiektów wystarczy zgłoszenie budowy?

Zgłoszenie budowy można złożyć w przypadku:

• budowy obiektów budowlanych, takich jak domy jednorodzinne, garaże, altany czy budynki gospodarcze, które nie przekraczają określonej wysokości i powierzchni,
• przebudowy budynków, jeśli nie zmieniają one ich przeznaczenia i nie wpływają na otoczenie,
• wykonywania robót budowlanych, które nie wymagają pozwolenia, takich jak remonty czy prace konserwacyjne.

Jakie są główne różnice między pozwoleniem na budowę a zgłoszeniem?

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie? Wybór między tymi dwoma mechanizmami prawnymi zależy przede wszystkim od charakteru i stopnia skomplikowania planowanej inwestycji. Główne różnice między pozwoleniem a zgłoszeniem budowy to:

• forma prawna – pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, podczas gdy zgłoszenie jest jedynie informacją dla organu administracyjnego o zamiarze wykonywania robót budowlanych,
• zakres inwestycji – pozwolenie na budowę jest wymagane dla bardziej skomplikowanych inwestycji, których obszar oddziaływania może wpływać na otoczenie, natomiast zgłoszenie dotyczy mniej skomplikowanych prac budowlanych,
• procedura – procedura uzyskania na budowę jest bardziej złożona i dłuższa niż zgłoszenie budowy;
• czas oczekiwania – czas oczekiwania na decyzję w sprawie pozwolenia na budowę wynosi 65 dni, podczas gdy zgłoszenie budowy można zrealizować w ciągu 30 dni, jeżeli organ nie zgłosi sprzeciwu,
• koszty – koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę są zazwyczaj wyższe niż w przypadku zgłoszenia.

Kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę jest wymagane w przypadku:

• budowy nowych obiektów budowlanych, takich jak domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne, obiekty użyteczności publicznej czy przemysłowe,
• rozbudowy istniejących obiektów, gdy zmieniają one ich przeznaczenie, kubaturę lub wygląd zewnętrzny,
• przebudowy, która ma na celu zmianę struktury lub funkcji budynku,
• inwestycji, które mogą wpływać na środowisko, takie jak budowa dróg, mostów czy innych obiektów infrastrukturalnych.

Wniosek o pozwolenie na budowę będziemy musieli również złożyć, jeżeli urząd w decyzji o sprzeciwie wobec wykonania robót budowlanych objętych zgłoszeniem nakazał nam uzyskanie pozwolenie na budowę.

Kiedy wystarczy zgłoszenie budowy?

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadzona kilka lat temu uprościła przede wszystkim procedurę związaną z budową domów. Zgodnie z nią pozwolenia na budowę nie wymagają wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, w których obszar oddziaływania mieści się na terenie, na których budynki zostały zaprojektowane. Określenie obszaru oddziaływania należy do obowiązków architekta. Jeżeli obszar mieści się w całości na działce, możemy zdecydować się na zgłoszenia zamiaru budowy, zamiast przechodzić procedurę uzyskania pozwolenia na budowę. Także budowa obiektów małej architektury (również w miejscach publicznych) nie wymaga uzyskania pozwolenia, a ponadto m.in.:

• wolno stojące parterowe budynki gospodarcze i garaże,
• wiaty, przydomowe ganki i oranżerie, o powierzchni do 35 m² z zastrzeżeniem, że liczba tych obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki, a także tarasy naziemne o powierzchni do 35 m²,
• obiekty rekreacji indywidualnej do 35 m² z zastrzeżeniem, że liczba tych obiektów nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki,
• ogrodzenia o wysokości do 2,20 m,
• sieci i przyłącze (elektroenergetyczne o napięciu nieprzekraczającym 1 kV, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe o maksymalnym ciśnieniu roboczym 0,5 MPa, cieplne),
• wolno stojące budynki stacji transformatorowych i kontenerowych, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m²,
• obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej,
• oczyszczalnie ścieków, których wydajność nie przekracza 7,50 m³ na dobę,
• zbiorniki na wodę i nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³,
• tymczasowe obiekty budowlane, które nie są trwałe połączone z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – termin rozbiórki zawarty jest w zgłoszeniu, lecz nie może przekraczać 180 dni od dnia rozpoczęcia prac budowlanych,
• ustawianie zbiorników na gaz płynny przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, przy czym pojemność pojedynczego zbiornika nie może przekraczać 7 m³,
• kanalizacja kablowa.

To tylko nieliczne przykłady, których zamiar budowy wystarczy zgłosić. Należy jednak podkreślić, że od 2022 roku można zbudować domek bez pozwolenia na budowę i bez ustanowienie kierownika budowy. Jednak może być budynek o powierzchni zabudowy do 70 m² z poddaszem, o łącznej powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 90 m². Ponadto dom musi być przeznaczony wyłącznie do własnych celów mieszkaniowych. Oczywiście budowa takich domów bez pozwolenia musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy.

W jaki sposób uzyskuje się pozwolenie na budowę?

W przypadku zgłoszenia budowy inwestor musi przejść przez kilka etapów:

• złożenie wniosku – wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć do odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Powinien zawierać m.in. dane inwestora, opis planowanej inwestycji oraz dokumentację projektową;
• dokumentacja projektowa – dołączona do wniosku o pozwolenie na budowę musi zawierać projekt budowlany oraz projekt zagospodarowania działki lub terenu wykonane przez uprawnionego projektanta. Projekt musi spełniać normy budowlane oraz być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Pamiętajmy, że zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych;
• zgoda sąsiadów – w niektórych przypadkach może być konieczne uzyskanie zgody sąsiadów na przeprowadzanie prac budowlanych, szczególnie gdy obszar oddziaływania inwestycji może wpłynąć na ich nieruchomości.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Gdy będzie pozytywna, możemy przystąpić do rozpoczęcia robót budowlanych.

Ważne! Jeśli będziesz wykonywać roboty budowlane przed otrzymaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, będzie to samowola budowlana. Jej legalizacja jest nie tylko formalnie dość uciążliwa, ale także kosztowna.

W jaki sposób zgłasza się budowę?

Procedura zgłoszenia budowy jest znacznie łatwiejsza niż uzyskanie pozwolenia na budowę. Obejmuje:

• złożenie zgłoszenia – składamy zgłoszenie do odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Zgłoszenie budowy powinno zawierać opis planowanej inwestycji oraz nasze dane. W przypadku domu mieszkalnego zgłoszenie wymaga złożenia projektu budowlanego wraz z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami, opiniami oraz oświadczeniem o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane;
• termin na wniesienie sprzeciwu – organ administracyjny ma 30 dni na wniesienie sprzeciwy wobec zgłoszenia lub wezwanie nas do uzupełnienia braków. W przypadku braku sprzeciwu możemy przystąpić do rozpoczęcia robót budowlanych;
• brak decyzji – w przypadku zgłoszenie nie wydaje się decyzji, co przyspiesza proces rozpoczęcia prac budowlanych.

Ostatnim naszym obowiązkiem jest po ukończeniu prac budowlanych zawiadomienie PINB – jeśli ten w ciągu 14 ni nie wniesie sprzeciwu, możemy przystąpić do użytkowania domu.

Czy każda inwestycja budowlana wymaga zgłoszenia lub pozwolenia?

Nie każda inwestycja budowlana wymaga zgłoszenia lub pozwolenia. W Polsce przepisy dotyczące budownictwa regulowane są przede wszystkim przez prawo budowlane. W zależności od rodzaju inwestycji, mogą występować różne wymagania. Jednak ani pozwolenia, ani zgłoszenia nie wymagają drobne remonty czy prace konserwacyjne.

Ważne! Zawsze warto skonsultować się z lokalnym urzędem lub specjalistą, aby upewnić się, jakie są konkretne wymagania dla planowanej inwestycji budowlanej.